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物业服务企业
发布人:管理员    时间:2014/3/6 14:02:04    浏览:2752次

 一、物业管理企业的感念和特征
    物业管理企业是依法成立的、具备专门的资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点:
第一、是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立,拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营遵旨和符合法规的管理章程,具备相应的物业管理资质;独立核算,自负盈亏,以自己的名义享有民事权利,承担民事责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二,属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,确保物业正常使用,为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品,它主要是通过常规的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值和增值。因为,物业管理企业的“产品”,与工业等其它经济组织是有区别的。
    第三,具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时,还承担着物业区域和内公共秩序的维护,市政设备的配合管理、物业的装修管理等,其它内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类
物业管理企业的分类方法有很多种,这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
(一)按照投资主体的经济成分来划分
1.全民所有制物业管理企业
2.集体所有制物业管理企业
3.民营物业管理企业
4.外资物业管理企业
5.其他物业管理企业
(二)按股东出资形式来划分
1.物业管理有限责任公司
2.物业管理股份有限公司
3.股份合作型物业管理企业
三、物业管理企业的常见模式
(一)房地产建设单位的附属子公司或部门
(二)独立的物业管理企业
(三)物业管理集团公司
四、物业管理企业的工商注册登记
根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定,物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。
一、物业管理企业的工商注册登记(分为六个步骤)
(一)企业名称的预先审核
(二)公司地址
(三)注册资本
(四)股东人数和法定代表人
(五)公司人员
(六)公司章程
物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件,是设立企业的最重要基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本,主要内容包括:
五、物业管理企业的资质审批及管理
(一)物业管理企业的资质条件(注意:谁审批、谁颁发、谁管理)
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
各资质等级物业管理企业的条件如下:
1.一级资质
2.二级资质
3.三级资质
(二)在申请资质时需提供的资料
新设立的物业管理企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内,持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质:
(三)物业管理企业的资质管理(内容)
六、物业管理企业的组织形式与机构设置
一、物业管理企业的组织形式(熟悉)
物业管理企业应根据自身实际情况,选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。
(一)直线制
(1)主要优点
(2)主要缺点
(二)直线职能制
直线职能制以直线制为基础,在各级主管人员的领导下,按专业分工设置相应的职能部门,实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式(如图1—2所示)。其特点是各级主管人员直接指挥,职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示,只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。
(1)主要优点
(2)主要缺点
(三)事业部制
事业部制是较为现代的一种组织形式,是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式(如图l—3所示)。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位,即事业部。这种组织形式的主要特点有:一是实行分权管理,将政策制订和行政管理分开;二是每个事业部都是一个利润中心,实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。
(1)主要优点
(2)主要缺点
(四)矩阵制
矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上,按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统,纵横交叉,构成矩阵的形式(如图1—4所示)。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门,又建立横向的管理系统;参加项目的成员受双重领导,既受所属职能部门的领导,又受项目组的领导。
(1)主要优点
(2)主要缺点
(二)、物业管理企业组织机构设置的影响因素(了解)
   (一)企业战略因素
       (二)外部环境因素
   (三)技术因素
   (四)组织规模及所处阶段
(三)、物业管理企业组织机构设置的要求(了解)
(一)按照规模、任务设置
(二)统一领导、分层管理
(三)分工协作
(四)精干、高效、灵活
四、物业管理企业的机构设置(掌握)
物业管理企业规模较大、管理的物业较多时,企业的总体结构可分为两级:企业总部和各项目管理机构(也有称管理处、服务中心或服务处的)。在企业总部可以设置若干职能部门,分管各项目管理机构的不同业务;项目管理机构负责具体管理服务操作。
一般情况下,企业职能机构及其职责,主要包括以下内容:
(一)总经理室
(二)人力资源部
(三)行政管理部
(四)财务部
(五)品质管理部
(六)市场拓展部
(七)经营管理部
(八)工程管理部
(九)安全管理部
(十)环境管理部

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